簡介:2012年8月，劉先生與樂家公司簽訂住房租賃合同，發誓樂家公司代理的401日住房租賃給劉先生，住房建筑面積78平方米，租賃期為1年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付誓言費住在家里。
2012年8月，劉先生與樂家公司簽訂住房租賃合同，發誓樂家公司將其代理的401日住房租賃給劉先生，住房建筑面積78平方米，租賃期為一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付誓言費住在家里。入住后，劉先生發現401號的住宅面積只有67.7平方米，想和樂家公司調停，拒絕增加租金。被拒絕后，劉先生于2012年10月委托律師向樂家公司收到律師的信，以住宅實際面積大于合同誓言面積為理由，拒絕從律師的信件交付之日起中止雙方簽訂的住宅租賃合同，根據實際建筑面積新計算租金，返還多收租金、中介費等合適費用。
之后，劉先生離開訴訟爭奪家園。之后，雙方協商未果，劉先生向法院控告，雙方的租賃合同從律師的信件交付之日起中止，樂家公司拒絕退還房租、中介費、押金等適當費用，賠償金違約金1萬元和搬遷費用等實際損失。法院裁定(1)中止劉先生和音樂家公司簽訂住房租賃合同。(2)拒絕音樂家公司返還劉先生多收的租金等適當費用，支付劉先生違約金1萬元，賠償金轉移報酬等實際損失。
事件分析是住宅面積一致引起爭議的住宅租賃事件。法院指出，樂家公司作為專業的房地產中介機構，應該告訴房子的實際面積。
劉先生作為一個普通的自然人，在看房子的時候，不能推測房子的面積不到78平方米。另外，樂家公司在簽約時，不是房子的實際面積67.7平方米，而是78平方米與劉先生簽約，兩個面積沒有小的差距，顯著不符合合合約的誓言，影響劉先生的實際用途，樂家公司沒有根本罪過。在遵守住房租賃合同的過程中，如果租賃住房的租金金額必須與租賃面積有關，租賃人以合同誓言面積與實際面積一致為理由，拒絕租賃人分擔減少租金等違約責任，法院不予反對。
租賃住宅是當事人雙方接受的特定住宅，合同發誓的租金標準為同樣的金額，租賃人根據發誓交給該特定住宅，租賃人在合理期限內沒有拒絕的情況下，租賃人主張以合同發誓面積與實際面積一致為理由拒絕接受支付，減少租金的情況下，法院沒有反對。本案中，樂家公司與張先生簽訂的住房租賃合同不屬于特定住房，該住房租賃合同的租賃面積與租賃金額有關。
但樂家公司以實際面積67.7平米的住宅簽訂合同，支付了78平米的住宅租金。因此，樂家公司沒有根本罪行，樂家公司應分擔違約責任。延伸讀者:住宅租賃合同應注意的幾種情況(1)住宅租賃合同簽訂階段(1)租賃雙方應盡早理解租賃住宅的性質，關注幾種類似的租賃。
帶著照片出租。一般來說，營業執照用于不影響住房租賃合同的效力。但是，租賃人用于租賃人取得的營業執照開展經營，經營范圍包括國家允許經營、許可經營的活動，租賃合同違反憲法。因此，開展帶租賃時，租賃雙方應按法律規定專業從事經營活動，不得以帶租賃方式取得允許經營或許可經營業務的營業執照。
保障性住宅和集體租賃住宅的租賃。保障性住宅和集體租賃住宅的租賃違反租賃合同，但與法律規定無關，租賃人租賃這樣的住宅可能會受到行政機關的行政處罰。出租人應根據法律規定的用途用于住宅，不要貪戀暫時的利益，違反國家政策法律的不道德的出租人也不應該防止出租這樣的住宅，以免因小失大而損害自己的利益。
(2)租賃雙方應在住房租賃合同中具體發誓雙方權利義務等事項，以免再次發生爭議。住房租賃合同應具體承諾租賃住房實際面積、租金計算方法、提前終止租賃合同的條件和適當責任分擔等。出租人應遵循誠信原則，將出租房屋的真實情況告訴出租人的真實情況。承租人也不得通過調查租賃住宅的所有票，或者向權威機構調查等方式，證明住宅的性質、住宅面積等基本情況。
(二)住房租賃合同遵守階段住房租賃合同遵守階段，租賃雙方不應遵守誠信原則，嚴格履行合同誓言義務。(1)承租人應以法律規定和合同誓言的方法和用途用于租賃住宅，不得擅自改變住宅用途。(2)除非房屋租賃合同有特別的誓言，承租人對房屋進行裝飾改建或改建，否則建議承租人同意。
出租人也應時刻關注出租房屋的實際情況。如果不同意承租人的裝飾改建或改建是不道德的，告知或告知承租人不道德的合理期限內(一般為6個月)拒絕，否則視為同意承租人的裝飾改建或改建不道德。
(3)除非房屋租賃合同有特別的誓言，租賃人將房屋租賃給第三者，否則租賃人的表示同意。如果承租人同意轉租房屋，承租人有權在告訴或告訴轉租事實的六個月內拒絕，并拒絕終止租賃合同。
(三)房屋租賃合同糾紛再次發生階段房屋租賃合同遵守過程中，受各種主要客觀因素的影響，不可避免地發生糾紛。糾紛再次發生后，雙方當事人應立即收集證據，尋求律師協助，用法律手段維護自己的合法權益。
同時，雙方應注意:(1)由于一方債權人無法繼續履行住房租賃合同，合同保護人應采取合理措施擴大損失，這也是合同保護人的法定義務之一。如果承租人拒絕提前解除合同，從出租人那里出來，承租人不能讓房子空著，而是讓承租人支付高額賠償金的相反，如果承租人拒絕提前返還房子，承租人也不應該采取合理的措施。如果正在開展改建，應暫停改建，或者停電供應，不應立即處置房屋內的物品，以免損失進一步擴大。
（2）當事人雙方同意終止合同或經審合同不能繼續履行的，雙方當事人應立即處理住房過渡。訴訟期間，雙方當事人可以在法院組織下開展過渡，也可以自行處理過渡。如果當事人在法院釋放后仍拒絕接受過渡，應分擔此期間的住房租金和住房使用費。租賃雙方過渡房屋時，應當處理月書面過渡申請，簽署過渡證明，方便法院確認過渡手續和時間，避免當事人造成不必要的損失。
總之，作為住宅租賃交易的參加者，租賃雙方不應該嚴格遵守法律規定，不應該為了貪婪暫時利用法律的空子而做出違反國家政策法律的不道德，二是嚴格遵守誠實的信用原則，誠實地簽字，誠實地償還。畢竟，租賃雙方作為住房租賃交易的實際參與者，租賃不道德是為了自己的權益而構筑的?；貞?，無論是房屋租賃合同的哪個階段，如果經常發生法律糾紛，請盡快聯系律師，防止自己的實際損失擴大。
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